LES EXPERTISES
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À ce stade, nos trois compères n’ont pas encore décidé quel bien acheter. En fait, ils hésitent entre deux opportunités. Ils se réunissent pour en discuter. L’un d’eux commence : « il faut regarder quel est le rendement locatif potentiel (rapport entre les loyers annuels perçus et le coût d’acquisition) de chacun de ces biens, et choi- sir le meilleur, voila tout ! Le deuxième continue : « il faut aussi voir si le taux de rendement est supérieur à celui d’un autre placement. Aujourd’hui, on peut espérer avoir du 4 % sans risque ! (Le placement sans risque par excellence est un placement en bons du Trésor). Et au troisième de conclure : « je pense qu’il nous faut regarder le risque et la rentabi- lité, pour chacun des 2 investissements que l’on nous propose… » Supposons maintenant que nos amis aient à choisir entre deux immeubles :
Quel investissement leur conseilleriez-vous ?
De toute évidence, le taux de rendement de A est attractif : il est supérieur à celui d’un placement sans risque (7 % contre 4 %). Comment la note de risque a-t-elle été établie ? Nos amis ont listé tous les facteurs de risque liés à cet investissement : – non-perception de loyers entre la fin d’un bail et le démarrage d’un nouveau, – dégradation des locaux par les locataires, – vandalisme dans les parties communes, – impayés, – catastrophes naturelles, – dégradation des prix de l’immobilier dans la zone. On voit dans cet exemple que le risque est certainement aussi difficile, sinon plus difficile à apprécier que le rendement. Il y a plus d’hypothèses que de certitudes. En admettant dans un premier temps que les notions de rendement et de rentabi- lité sont équivalentes, nous pouvons maintenant énoncer un premier principe.
Immeuble A B
Taux de rendement locatif 7 % 6 %
Risque 5/10 4/10
Noté de 0 à 10. 0 : sans risque, 10 : très risqué.
Pour apprécier la valeur créée par un projet, il faut prendre en compte la rentabilité et le risque. Plus un investissement est risqué, et plus le rendement attendu est important.
Premier principe