LES EXPERTISES
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Il existe plusieurs éventualités. Dans tous les cas, il nous faut évaluer, d’un côté le risque, et de l’autre la rentabilité.
Première éventualité :
Imaginons qu’investir 50 000 € aujourd’hui permette juste de faire en sorte que le loyer demandé (7 % de 600 000 €, soit 42 000 € par an), soit effectivement celui que des locataires seraient prêts à payer. Dans ce cas, il n’y a pas création de valeur. On évite juste qu’il y ait destruction de valeur.
Il est à noter que la conséquence est un taux de rendement dégradé; il nous faut à présent investir 650 000 € pour un loyer inchangé. Le nouveau rendement est de : 42000 €/650 000 € = 6,5 % environ.
Deuxième éventualité :
Les 50 000 € permettent de justifier d’un loyer supplémentaire.
Se pose alors la question du retour sur investissement. Est-ce qu’un loyer supplémen- taire de 3 000 €, par exemple, créerait de la valeur ? Faisons le calcul : 3 000 €/50 000 € = 6 %. Étant donné que le rendement exigé par les trois amis au départ est de 7 %, on comprend que 6 % ne sont pas suffisants.
Vérifions : le nouveau loyer s’établirait à 45 000 €, rapporté à un investissement de 650 000 €.
Ce qui donne un rendement de : 6,9 % environ.
Le diagnostic est donc : le projet de rénovation ne créerait de valeur que s’il génère un supplément de loyer au moins égal à : 50 000 € × 7 %, soit 3 500 €/an.
La notion de rentabilité économique
La notion de rentabilité, que nous venons d’évoquer ci-dessus en rapportant le loyer aux sommes investies dans l’immeuble, est celle de rentabilité économique. Pour réellement transposer ce qui précède à l’entreprise, il est d’abord nécessaire de définir la notion de retour sur investissement.
Le retour sur investissement (RSI, ou ROI – Return On Investment) mesure le rapport entre un résultat économique et un actif économique. Il existe différentes
Un projet crée de la valeur si sa rentabilité est au moins égale à la rentabilité moyenne de l’entité.
Deuxième principe